Gayrimenkul Değerlemesi

Gayrimenkul Değerlemesi Nedir ?

Gayrimenkul, özüne zarar vermeden bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan eşyalar , arsa ve arazilerden bağımsız olmayan, yer altı ve yer üstü tüm ilave ve eklentileri kapsayan taşınmazlara denir.

Gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesine gayrimenkul değerlemesi denir.

Bir gayrimenkulün değerlemesinin kullanım alanları ise ;

● mülkiyet değişikliği

● finansman ve kredi ihtiyacı

● davalar ve vergisel konular

● yatırım danışmanlığı  olarak sıralanabilir.

Bununla birlikte gayrimenkul değerlemesi, satın alma, kiraya verme ve istimlak süreçlerini doğru değer üzerinden gerçekleştirmek , açık artırma, tasfiye satışı, hurda değer tespiti, kiralama ve leasing işlemlerinde konu olan gayrimenkullerde ve gayrimenkulün mülkiyet hakkının bölüştürülmesine yönelik doğru ve tarafsız bir bedel sunmak, gayrimenkule el konulması durumunda muhtemel zararın doğru tespit edilmesinde kullanılır.

Aynı zamanda gayrimenkul değerlemesi, halka açık firmaların ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının gayrimenkul işlemleri ile ipotekli konut kredileri ve ipoteğe dayalı menkul kıymet işlemlerinde de önemli bir işlem olarak kabul edilip özellikle gayrimenkule bağlı kredi teminatlarında ve ipotek kredilerinin menkul kıymetleştirilmesi aşamasında önemli bir yere sahiptir.

Gayrimenkul değerleme uzmanı ise bir gayrimenkulun ya da gayrimenkule ilişkin hak ve faydaların değerlemesini gerçekleştirecek gayrimenkul değerleme şirketlerinde tam zamanlı ya da sözleşmeli olarak çalışan kişilere denir.

Türkiye’de gayrimenkul uzmanlığına ilişkin düzenlemeler Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yürütülür.

GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLAR

● Gayrimenkul  değerlemesinde doğan davalar nispi harca tabidir. Bu harç gayrimenkulün değeri üzerinden hesaplanacaktır. Bununla birlikte tüketici mahkemelerinde açılacak olan gayrimenkulün değerlenmesine ilişkin davalarda özel kanun hükmü gereğince harçtan muaftır.

● Gayrimenkul değerlemesinde doğan davalarda ise görevli mahkeme ise uyuşmazlığa ilişkin sözleşmeye göre değişiklik gösterecektir. Örneğin bir boşanma sürecinde gayrimenkul değerlemesinde aile mahkemesi, tüketici uyuşmazlıklarından doğan gayrimenkul değerlemesinde tüketici mahkemesi, miras hukukundan doğan gayrimenkul değerlemesinde ise sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

● Gayrimenkul değerlemesinde yetkili mahkeme ise taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesi vergi uyuşmazlıklarında yetkili mahkeme ise vergi dairesinin bulunduğu yerdeki yer mahkemesidir.

  2023 YILI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ASGARİ ÜCRET TARİFESİ

Sermaye Piyasası Kurulu tarafından hazırlanan 2023 yılı gayrimenkul değerleme asgari ücret tarifesine göre:

● İmarlı veya imarsız bağ, bahçe, tarla , tarım alanı ve orman vb.gibi taşınmazlarda  1-20.000 metrekare arasında ise 2.662

100.001 metrekare ve üzeri ise 3.644 TL asgari tarife uygulanacaktır.

Tarifeye göre brüt alan arttıkça, oran olarak uygulanacak meblağ da artmaktadır.

● Arsada ise 1-1.000 metrekare ise 3.406 TL

25.001 metrekare ve üzeri ise  6.382 TL asgari tarife uygulanacaktır.

● Konut ve iş yerlerinde ise 1-149 metrekarede 2.500 TL

5.001  metrekare ve üzerinde ise 8.419 TL asgari tarife uygulanacaktır.

● Bununla birlikte enerji ve akaryakıt tesislerinde akaryakıt istasyonunda metrekarenin tamamı için 14.821 TL asgari tarife uygulanacaktır.

● Üretim, depolama, zirai ve sınai nitelikte yapılar için (imalathane,atölye,depo,hangar yapıları fabrika sera vb.) 1-250 metrekarede 2.454 TL

2.001-10.000 metrekarede ise 4.763 TL

25.001-100.000 metrekarede ise 14.620 TL

100.001 ve üzeri metrekarede ise 20.514 TL asgari ücret tarifesi uygulanacaktır.

● Hizmet amaçlı kullanılan gayrimenkuller ve alışveriş-iş merkezlerinde ( dükkan, plaza,hastane, alışveriş merkezi,konaklama tesisi, kütüphane, spor tesisleri ) 1-100 metrekare arasında 2.719 TL

5.001-10.000 metrekare arasında 8.861 TL

50.001-100.000 metrekare arasında 37.207 TL

100.001 ve üzerinde ise 40.569 TL asgari ücret tarifesi uygulanacaktır.

● Bununla birlikte toplu değerleme 1. grupta yer alan taşınmazlardan birden fazlasının aynı değerleme raporuna konu olması ve aynı mahallede sınırları içinde yer alması halinde yapılacak olan değerlendirmede  taşınmaz adedinin tamamında değerleme ücreti olarak değerleme konusu taşınmazlardan, en büyük taşınmaz için değerleme tarifesindeki tam ücret , diğerlerinden her biri için girdiği gruptaki ücretin %20 si asgari ücret tarifesi uygulanacaktır.

● Toplu değerlemede 2. grupta yer alan taşınmazlardan ve 5.grupta yer alan dükkanlardan , aynı değerleme raporuna konu olan ve aynı tarihte ve tek seferde değerleme çalışması yapılan aynı parsel üzerindeki birden fazla taşınmazın değerlemesinde taşınmaz adedi 2-200 arasında ise değerleme konusu taşınmazlardan en büyük taşınmaz için değerleme tarifesindeki tam ücret, diğerlerinden her biri için girdiği gruptaki ücretin %15’i , eğer taşınmaz adedi 201 ve üzeri ise 77.500 TL asgari ücret tarifesi uygulanacaktır.