Yönetim Planı ve Uygulanması

Yönetim planı bir binanın yönetim tarzını, kullanım amacını ve şeklini aynı zamanda yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları içeren bir sözleşmedir.

Kat mülkiyetine tabi her taşınmazda yönetim planı yapılması zorunludur.

Yönetim planı bütün kat malikleri açısından bağlayıcıdır. Eğer ki yönetim planında bulunamayan bir hüküm varsa anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti kanununa ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

Bir yönetim planı, Tapu Müdürlüğünce tutulan sicilin kat mülkiyeti beyanlar kütüğünün hanesine işlenecektir.

Yönetim planında kanuna aykırı herhangi bir hüküm içermesi dahilinde ilgili bölüm geçersiz sayılacaktır.

YÖNETİM PLANININ HAZIRLANMASI VE İÇERİĞİ

Bir yönetim planın içeriğinde ;

• Bağımsız bölümlerde uyulacak kurallara ,

• Bağımsız bölümlerin bakım ve kullanımına ilişkin kurallara,

• Ortak alanların bakımı ve nasıl kullanılacağı hakkındaki bilgilere,

• Yönetici görevlerine,

• Ortak giderlere karşı kimlerin ne kadar katlanacağına,

• Kat malikleri kurulunun toplantı ve çağrılma yöntemine,

• Yöneticinin bazı konularda kimlere hesap verip, kimler tarafından denetleneceği hususuna ilişkin bilgiler yer alır.

Bununla birlikte kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken yönetim planı, tapu sicil müdürlüğüne verilmesi gereken zorunlu belgeler arasındadır. Kanun koyucunun zorunlu gördüğü bu belgenin bir tane de zorunlu unsuru vardır. Bu unsur yönetim tarzı ile kullanma maksadı ve şeklidir.

Yönetim planı, malik birden fazla ise bu kişilerin imzasını taşımalıdır. Eğer malik tek kişi ise, yönetim planı bu kişinin imzasını içermelidir.

YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ

Bir yönetim planını değiştirmek için bütün kat maliklerinin beşte dördünün olumlu oyuna gerek vardır. Bu oran emredici niteliktedir.Yani bu oranın aksine bir hüküm geçersizdir.

Aynı zamanda yönetim planı değişikliği kararının kat maliklerince alınması gerekir.

Yönetim planı değişikliklerine karşı kat maliklerince dava açılabilmektedir. Dava açma süresine ilişkin olarak, kararı öğrendikten itibaren 1 ay içinde ve her durumda kararın alınma tarihinden itibaren 6 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilecektir.

Ancak sadece davayı toplantıda olumsuz oy kullanan kat maliki açabilecektir. Dolayısıyla olumlu oy kullanan malike böyle bir hak tanınmamıştır.

Bununla birlikte alınan karar yeterli çoğunlukta değilse ya da mutlak butlanla hükümsüz olduğu hallerde davanın açılması için herhangi bir süre şartı aranmayacaktır.

Yönetim planı değişikliğine ilişkin açılacak olan davalarda davalı ise yöneticidir.

YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİNİN TAPUYA KAYDEDİLMESİ

Yönetim planında değişiklik yapma yetkisi kat malikleri kuruluna aittir. Değişikliğin yapılması halinde bu durumun taşınmazın bulunduğu yer tapu sicil müdürlüğüne bildirilmesi gerekir.

Yapılan bu değişiklik tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılacaktır. Yapılan değişiklikleri Tapu Sicil Müdürlüğüne götürüp kütüğün beyanlar hanesine işletilmesi, kat maliklerinin görevi kapsamındadır.

YÖNETİM PLANI YAPILIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN NOKTALAR

• Bir yönetim planı Kat Mülkiyeti kanununa ve yasalara aykırı hükümler içermez. Eğer böyle bir hüküm sözleşmede yer almış ise yok hükmünde sayılır.

• Yönetim planının dili açık, anlaşılabilir olmalıdır.

• Yönetim planında ana taşınmazın yönetim tarzını (kat malikleri kurulu toplantı zamanları, toplantı ve karar yeter sayıları, yönetici ve denetçinin sorumlulukları vb.) ve bağımsız bölümlerin kullanımına ilişkin hususları içermelidir.

TOPLU YAPILARDA YÖNETİM PLANI

Toplu yapılarda yönetim birliği sağlanması için tek bir yönetim planı öngörülmüştür. Yönetim planı toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini kapsar.

Toplu yapılarda yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin tam sayısının beşte dördünün oyu şarttır.